これからのマンション立地は城東・湾岸が中心

　マンションは８割がた立地で決まります。これからどんな立地にマンションが多く建つのか、そして有望視される立地はどこなのかは気になるところ。 このほど発表された東京カンテイのデータによると、それは、、、。 　平成25年8月末までに東京23区内で竣工した分譲マンションは、2万8,940物件・133万3,018戸。このうち、晴海から半径8km圏内の分譲マンションは1万195物件・54万57戸で、物件数で35.2％、戸数で40.5％を占めており、「晴海から半径8km圏内という限られたエリアに、東京23区内の分譲マンションストックの約4割が集中している」。 また、今後も「湾岸エリアには、判明しているだけで約1万戸が新規供給される」としています。２０２０年の東京オリンピックに向けて、まだ開発余地が豊富な東京湾岸沿いでの供給が今後も加速する可能性が高いのではないでしょうか。かつて郊外へ広がった多摩ニュータウンに象徴されるニュータウンですが、東京湾岸沿いは次世代型ニュータウンとして更に存在感を増しそうです。 先々を予測するには、過去の歴史をたどるのが鉄則です。これまで３０年のマンション立地の変遷を見てみましょう。 ■昭和５７年以前に建てられた築３１年以上のマンションは港区が最も多い 年代別・行政区別に推移を見ると、昭和57年以前に建てられた築31年以上のマンションは、港区（757件・シェア22.3％）で最も多く供給されており、次いで渋谷区（同476件・14.0％）、品川区（同430件・12.7％）の順となっています（表）。港区では麻布、赤坂、青山、渋谷区では松濤や原宿など「都心の高額物件エリアにマンション供給が集中」しています。 ■昭和５８年～平成１４年に建てられた築１１～３０年のマンションは品川、港区に多い 昭和58年～平成14年に建てられた築11～30年のマンションは、品川区（同616件・15.8％）が最も多く、次いで港区（同525件・13.5％）、江東区（同442件・11.4％）の順となっています。「築31年以上」のマンションと比べると、品川区や江東区、中央区、台東区、墨田区のシェアが拡大しており、「都心から城東への立地シフトがこの年代の特徴」となっているようです。 ■平成１５年以降に建てられた築１０年以内のマンションは東京湾岸エリアに多い 平成15年以降に建てられた築10年以内のマンションは、江東区（同398件・13.7％）、中央区（同368件・12.7％）、品川区（同358件・12.3％）、港区（同322件・11.1％）と、「東京湾に面した行政区が上位を独占」しています。「赤坂や六本木などの都心ではなく晴海、汐留、芝浦など湾岸エリアに大規模・タワーマンションが数多く供給」されており、同じ行政区内でも「立地の変化が明確になっている」としています。また、墨田区、台東区でもシェアが拡大していることから、「湾岸エリアだけでなく、城東への供給シフトも同時に発生している」。 こうしてみてくると、これまで西高東低とされていたマンション立地は、明らかに東高西低の構図へと変化しているのではないでしょうか。 都心からの距離圏別空き家の状況は、６０～７０キロ圏４５％、５０～６０キロ圏３０％、４０～５０キロ圏２３％、３０～４０キロ圏２０％、２０～３０キロ圏１５％、１０～２０キロ圏１３％、０～１０キロ圏１５％で、郊外になればなるほど空き家が多くなっていることが分かります。住宅立地は明らかに都心へと軸足を移してきています。 今後のマンション立地として有望なのは、都心から０～２０キロ圏内。そのなかで新築を探すなら東京湾岸エリア、中古を探すならコストパフォーマンスの良い築２０年前後であれば港区・品川区、構造・性能面で新築とひけをとらず、手の届きやすい価格のものを、というのであれば東京湾岸エリアを中心に探してみましょう。その際、留意したいのは、かつてのニュータウンのように、住宅しかないベッドタウンは避けるということです。新興住宅地として開発されたベッドタウンとしてのニュータウンは、そこに住む住民の生活利便性を最低限確保するための、最低限の商業・教育施設以外には業務系、文化系等の施設はほとんどありません。このように街の機能が単一化されていて、仕事する、学ぶ、遊ぶ、といった多様な機能が街に備わっていないと、街から出ていく人はいても、新たに流入してくる人はあまり期待できません。そうなると、最初に移り住んできた住民が高齢化することにより街自体が衰退し、やがて限界集落化していきます。したがって、多様な機能を持ち、多様な人たちが出入りする、陳代謝が活発で、将来にわたり街が活性化し続けるかどうかを見極めることが大切です。 次世代型ニュータウンとしての東京湾岸エリアでマンションを探す際には、多機能な街であるかが、ポイントといえるでしょう。