4000万円で買った新築マンションは、30年後約6600万円以上で買ったことになる

新築マンションのモデルルームでは、マンション価格だけでなく住宅ローンに必要な諸費用や登記費用といった諸費用まで含めた全体資金計画を立ててもらうことになりますが、この資金計画はあくまでも購入時点の資金計画でしかないことをしっかり理解しておかなければなりません。

なぜなら、住宅ローンを利用してマンションを購入すれば住宅ローンの金利を将来にわたり負担しなければなりませんし、毎月支払う修繕積立金は増額されるだけでなく一定の時期に一時金を徴収されるなど、マンションに住み続けるためにはたくさんのお金が必要になるからです。

それではここで、ひとつやや甘めな条件で例をあげてみます。

■東京23区内の新築マンション約70㎡　■マンション価格4,000万円

■住宅ローン借入額3,500万円　全期間固定型2.50% 毎月払いのみ 返済期間30年

■管理費13,000円　■修繕積立金当初6,000円

■修繕積立一時金10年後250,000円、20年後500,000円

■駐車場代月8,000円　■固定資産税および都市計画税平均とりあえず8万円/年

まずここで注意しておかなければならないのが、全体資金計画には絶対に盛り込まれることのない修繕積立金の増額時期とその金額。

建物は時間経過と経年経過により時間が経てばたつほど傷むわけですから、当初設定された修繕積立金だけでは修繕費用が足りなくなるため、一般的には定期的に増額されたり一時金が徴収されることになるのです。

ただ残念なことに、この修繕積立金の増額時期とその金額を親切丁寧に教えてくれる営業担当者さんはほとんどおりません。

そんなことを説明したらマンションを買ってもらえなくなる可能性があったり、じつはお客さんのことなんて本当は真剣に考えていなかったり、そもそもこの当たり前のことを知らずにマンションを売っている営業担当者もいるくらいだからですね。

ちなみに、増額時期とその金額を10年後12,000円、15年後16,000円、20年後25,000円、25年後30,000円、30年後38,000円と比較的一般的な上昇率で設定してみると、現時点の資金計画がいっぱいいっぱいの方はすぐに家計が破綻してしまうことに気がついていただけることでしょう。

それでも気がつかないあなたのためにさらに詳しく説明すると、30年間で必要な修繕積立金と修繕積立一時金の30年間の合計金額は、なんと6,416,000円も必要になるのです。

そして、つぎに理解しておかなければならないのが住宅ローンの金利負担。

上記のようなやや甘めな設定となる全期間固定型2.5%の毎月払いのみ返済期間30年で計算すると、総支払額が49,785,021円と金利負担だけでも14,785,021円となってしまうのです。

このように、修繕積立金と一時金、住宅ローンの金利負担だけで21,201,021円になることが分かりました。 そして、まだ計算していなかった管理費30年間分の金額が4,680,000円、駐車場代30年間分の金額が2,880,000円、固定資産税および都市計画税30年間分の金額が2,400,000万円、自治会費やインターネット使用料といった細かい金額を加味しなかったとしても、30年間で必要となる金額の合計が39,519,850円と新築時のマンション価格とほぼ同じになってしまい、総計で66.161,021円にもなってしまうのです。

最後になりますが、上記計算例はやや甘めな条件で設定している点や、壁紙や水まわりの交換といったリフォーム費用はいっさい加味していない点、従前に住んでいたお住まいより面積が増えたことによる電気代の上昇もまったく考慮していない点があることも付け加えておきますので、新築マンションを購入する際は本当に慎重に検討していただきたいと思います。