空き家の増加でマンション立地の選び方が変わる

2013年の日本の空家数は約820万戸。空家の内訳を見ると、過半数が募集しているが借り手のついていない賃貸用の空家が429万戸、放置されている住宅（親が亡くなり相続したが放置されている住宅や募集せずに放置されている賃貸住宅）が318万戸と多くを占めています。売りに出しているが買い手がつかず空家になっている一戸建て、マンションも約31万戸ほど存在しています。 こうした空家は、地方や大都市圏の郊外部に多く、都心部のマンションには少ないといった印象を持っておられる方は多いのではないでしょうか。 2008年のデータなので、ちょっと古いのですが、東京都の区別持ち家マンションの空室率を見てみると、意外なことに20パーセントを超えている区が散見されるのです。しかもマンション立地としては人気のある千代田区、中央区、渋谷区などがです。 〈2008年のデータ〉 千代田区......約20パーセント、中央区......約37パーセント、港区......約8パーセント、渋谷区......約21パーセント、新宿区......約16パーセント、目黒区......約12パーセント、品川区......約19パーセント。 最新のデータによれば千代田区は約36パーセント、中央区は約28パーセントと空室率は上昇の一途を辿っています。 この事実は、マンション立地として人気が高いからといって千代田区アドレスや港区アドレスであればどこでもいい、といった面で立地を捉えるのではなく、点で立地を見ていく必要があるということです。点とは最寄駅を中心とした街単位がひとつの分かりやすい目安になると思います。 では、今後のマンション立地選び、つまり街選びはどのように考えればいいのでしょうか。 一つ目は、衰退しにくい街を見分けることです。そして街とは自宅もしくは最寄駅を起点に徒歩30分圏あるいは気軽に自転車で外出できる範囲というのが目安です。また、人口減により、将来にわたり発展し続ける街は極めて少ないため、せめて今より衰退しない街を見分けることが必要です。 そのための視点は3つあります。 これらの視点は私が運営するマンション評価ナビの評価の視点でもあります。 でも、この条件に合った街だからといって、30年、50年と長い間、街の活力が保てるかというとそうではありません。将来、最先端の魅力ある再開発により別のところが活力のある街に生まれ変わると、人々の視線はそちらへ向かい、かつて人気のあった街は相対的に精彩を欠き、徐々に立地の魅力や価値が低下していきます。 つまり、魅力ある街は流動的なのです。東京圏を見渡すと、六本木ヒルズや東京ミッドタウンの開発でひところ六本木が注目されました。現在は五輪効果で晴海を中心とした湾岸エリアが、更には山手線田町、品川間の新駅周辺というように、次から次へと注目の街は今後も移り変わってくるのです。 二つ目は、次々と登場する有望な街（立地）のおっかけになる、ということです。常に最先端の利便性を優先するマンション居住者でありたいと考える人は、新たに生まれ変わる魅力ある街を求めて、自らの居住地を流動化させる必要があります（もちろん、気に入った街に一生住み続けるという選択もあります）。 そのためには、マンション居住者が意識すべきは3点です。 価格上昇局面で住んでいたマンションを 次に住んでみたい街の賃貸に引越して、1～2年の期間、価格下落を待ちながら良い物件を気長に探す、というのが、ひとつの手ではないでしょうか。子どもの学区を変えたくないファミリーには難しいかもしれませが、移動の制約のない世帯であれば挑戦してみてもいいかもしれません。