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築年別中古マンションの評価ポイント:第9回 




第9回:築年別にみた新規登録価格からの値引き率

住宅問題評論家 山下 和之


▼売主は古くなっても売り出し価格を下げられない

 中古マンションは一部の例外を除いて、基本的に築年数が長くなるほど、価格は安くなるものです。年月を経るほど建物の老朽化が進み、設備も古くなってきますから、これは当然のことでしょう。
 でも、売主としてはなかなかその価格低下を認めたくないものです。図表1を見てください。2007年に首都圏で売りに出された中古マンションの、新規登録時の平均m2単価は、築5年以内が72.38万円で、築6年〜10年は56.06万円、築11年〜15年は39.19万円、築16年〜20年は34.23万円と経過年数が長くなるほど低下していきますが、築21年〜25年は40.40万円に上がり、築21年以上の平均m2単価は築16年〜20年のマンションより高くなっているのです。
 でも、それで実際に買手でつくとは限りません。成約時のm2単価でも築16年〜20年が28.69万円に対して、築21年〜25年は30.18万円と少し高くなりますが、築26〜30年は27.31万円、築31年以上は24.91万円と、築16年〜20年より安くなっています。

図表1 中古マンションの築年別新規登録m2価格と成約m2価格 (単位:万円)
中古マンションの築年別新規登録(平方メートル)価格と成約(平方メートル)価格
(資料:東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』)

▼新規登録時の価格と成約時の価格差が拡大している

 2006年から2007年にかけては中古マンション価格が急速に上昇し、いまのうちに売るのが得策と中古マンションの新規登録が急速に増加しました。しかし、2007年の、特に後半になると消費者の購入マインドは急速に冷え込み、売れ行きが鈍化、成約価格の低下が目立つようになってきました。
 その結果、新規登録時の売り出し価格と、実際に契約が成立したときの成約価格との差が極端に大きくなってきたのです。2007年の場合、図表2にあるように、築5年以内の物件をみると、売り出し時の平均m2単価と成約時の平均m2単価の差が14.67万円もあるのです。前年の2006年は7.44万円の差でしたから、2倍以上に差が拡大したわけです。同じ物件の比較ではないので表現は妥当ではないかもしれませんが、それだけ値引きしないと売れなくなっているということです。

図表2 中古マンションの築年別新規登録m2価格と成約m2価格の開差
中古マンションの築年別新規登録平方メートル価格と成約平方メートル価格の開差
(資料:東日本不動産流通機構『築年数から見た首都圏の不動産流通市場』)

▼築21年以上のマンションは値引きしてもらいやすい!?

 この新規登録時の平均m2単価と成約時の平均m2単価の差は、築15年までは縮小し、築16年以上になると拡大していきます。
 成約時の平均m2単価が、新規登録時の平均m2単価に比べて何%低下しているのか、いわば値引き率を算出すると、築5年以内は20.3%で、築6年〜20年は10%台に下がりますが、築21年〜25年は25.3%、築26年〜30年31.8%と値引き率が上昇し、築31年以上では実に42.3%にも達します。売主からすると、4割以上下げないと売れないという厳しい現実ですが、買主の立場からすれば、それだけ値引きを期待できるということです。
 もっとも、2007年までは中古マンション市場も好調だったため、売主が相当に強気に値付けしてきたという事情が背景にあります。2007年の新規登録時の平均m2単価は2006年に比べて1割から2割ほど上がっているのです。ことに建築後の経過年数の長い物件ほどその傾向が強いようです。
 それが、いまは売手市場から買手市場に、環境は大きく変わっています。売主もそうした事情は理解しているはずですから、建築後の経過年数の長い物件のなかから希望の物件を見つけて、ジックリと腰を据えて交渉、納得できる価格まで値引きしてもらった上で手に入れるチャンスといえるでしょう。




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