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評価マンション詳細

リライズガーデン西新井


■評価点詳細

評価詳細評価点
1.拠点性の高さ

西新井駅からマンションを見る クレーンの見える所が現地
■東武伊勢崎線、急行の止まる西新井駅から5分、隣の各駅停車のみ止まる梅島駅より徒歩4分。将来は梅島駅からの道が整備される予定で、そうなれば徒歩2分となります。
■東武伊勢崎線は、地下鉄日比谷線と半蔵門線と乗入れしており、上野方面以外にも大手町や銀座方面にも行きやすくなっています。
■首都高速の千住新橋ランプまでも約1.7kと近く、車を利用する方には便利な場所です。
■西新井駅からは東口、西口からほぼ等距離にあり途中の道は現在はあまり明るくない道ですが、将来は西口への道が整備される予定です。
■西新井駅前には、深夜1:30まで営業の東武ストアを初め、サティやトスカなど大型店舗も多く日常生活に不便はありません。
■西新井駅西口は複合再開発が進行中で、大型ショッピングセンターもオープンしており、今後ますます変化発展して行く街です。

目の付けどころ・・・再開発による変化、街の活性化や資産価値のアップが期待できる半面、交通渋滞なども予想されます。
2.住環境の良さ

マンションから西新井駅西口への現在の道
■マンション北側は伊勢崎線の線路、そこからの交通音は覚悟する必要があります。ただし、サッシは遮音に配慮したものとなっています。
■大部分の住戸が向く南西側は約9mの道路があります。道路の反対側一部には提供公園が計画されています。他に数棟梅田アパートが建っていますが、これは建替えが決まり10階建てになります。同じ南西向きでも場所によって相当景色、条件が違います。
■敷地は伊勢崎線の車両整備地だったそうです。

目の付けどころ・・・駅からの道や周辺の建替えなど、近い将来に変化の多い場所です。MRでよく説明を受けてください。検討される住戸の場所により景色や日当たりも変わります。
3.棟全体の居住性の良さ

フロントレジデンス
■9階建てのフロントレジデンス、18階建てのスカイレジデンス、中央に位置するコモンステーションと駐車場棟の3つの棟から成り立っています。
■横に長い建物で、フロントレジデンス、スカイレジデンスにはそれぞれ2つのエントランスがあり、ゴミ置き場も3箇所配置されています。
■フロントはコモンステーションの中にあるため、各エントランスは無人となっています。
■9階建ても18階建ても免震構造となっています。
■大規模マンションならではの共用施設があります。フィットネスルーム、体育館、キッズルーム、託児所、ゲストルーム等の他、アクアガーデン、駐車場棟の屋上にはスカイコートなど屋外にも楽しめる場所が出来るそうです。
■ペットのためのグルーミングルームやドッグランがあり、犬を飼う方には魅力があるでしょう。
■駐車場が100%、駐輪場も200%あるというのも特筆すべき点です。
■PASMOを鍵代わりに使うことも出来ます。
■フロントレジデンスとスカイレジデンスの間にはセンターコートがありますが、ここに道路が通る計画もあるそうで、いつ実現するかしないかは足立区次第ということです。もし実現した場合、コモンステーションはスカイレジデンスのエリアに入り、フロントレジデンスからは道路を隔ててしまうことになります。

目の付けどころ・・・PASMOのシステムや共用施設の利用料金はMRで説明を受けてください。
4.室内の居住性の良さ(共通)

スカイレジデンス
■オール電化でエコキュートー利用です。
■普通エコキュートーの機械がバルコニーに置かれることが多いのですが、共用廊下がわのアルコーブに置かれているため、ジャマになりません。
■各戸のアルコーブが広く、トランクルームが付いているのが特徴です。大きさはタイプにより異なりますが、専有面積に含まれないトランクルームが玄関脇にあるのは、屋外利用の物や趣味の物の収納に便利です。
■ディスポーザー、バルコニーにスロップシンクなど、便利な設備も設置されています。
■和室の付いたタイプが多いのも特徴です。
■天井高さは階により異なり、下の階の方が高くなっています。

目の付けどころ・・・MRでもわかる通り、部屋の中央に梁が出ているタイプも多くあります。MRに無いタイプでは図面を見て、説明を受けてください。将来のリフォームにも影響します。
4-1.室内の居住性の良さ
(シングル向き)
※この評価は調査対象住戸に限ってのものです。
4-2.室内の居住性の良さ
(カップル向き)
※この評価は調査対象住戸に限ってのものです。

東武ストアの食品売場
■スカイレジデンス棟にある2LDK+SICですが、ほぼ同じ間取りがフロントレジデンスのA65Aタイプです。
■10?以上のアルコーブがあり、玄関の出入りがゆったりと行え、傘などの物も置いておけそうです。
■リビングダイニングがバルコニー側に、そこに続いて5帖の和室、共用廊下側に6.5帖の個室が配置されています。
■バルコニーも10?以上と広く、スロップシンクも付いているのですが、線路沿いのためどの程度バルコニーを利用するかは疑問です。
■洋室はベッド2台置くのには充分な形をしていますが、クロセットは少し小さめです。
■和室に一部下がり天井が出ており、鬱陶しい感じがすると思われます。

目の付けどころ・・・洗面室のリネン庫が大きく、タオル類の他下着なども充分収納できそうです。
5.デザイン性の高さ

電車の中からよく見えます
■間取りメニューや内装の選択も出来ましたが、既にその期間が終わりつつあり、現在出来るのは最上階から2フロア程度のみです。


目の付けどころ・・・外観は特別な特徴はありませんが、道路沿いに樫の木の並木を計画しており、周辺にも緑の貢献をします。
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■総合評価
総合評価 ■東武伊勢崎線の西新井駅より徒歩5分のファミリー層向きの大規模マンションです。
■敷地は30000?以上と広大で、そこに住戸棟が2棟、管理共用部分の棟が1棟配置されています。
■全体が横に長く、エントランスは計4箇所あり、エレベーターも各所にバラバラに配されています。
■そのため、利用するエントランスによって西新井駅と梅島駅、どちらが近いか変わります。
■西新井駅前は再開発が進行中、マンションへ至る道も新しくなる計画があり、現在の状況だけでなく将来の変化を踏まえての検討が必要です。
■今年の4月から販売しているため、既に販売済みの住戸も多くあります。10月25日より第3期2次の販売が開始されますが、調査日時点ではどの住戸が販売されるかも価格もわかりませんでした。
■しかし、予定としては平均坪単価は190万円程度とのこと。
■一括借り上げのシステムもあり、70?台で14〜5万円です。
このマンションならではの特色・ポイント ■都心でしたら、この程度の共用施設がついている大規模マンションはタワーマンションが大部分ですが、都心から離れているメリットで、タワーマンションでなくこの様な大規模マンションが可能となっています。
■大部分の住戸は南西に面し、下階以外の日当たりは良さそうですが、一番の問題は線路沿いにあるため、伊勢崎線の音です。サッシは遮音性能があるので閉めておけば問題はないでしょうが、バルコニーや屋外の共用施設での騒音は多少危惧するところです。
■建物は免震構造、オール電化で、柱の出も少なくアルコーブが広いのも特徴です。
■駐車場、駐輪場も充実していますが、別棟になっているので雨に濡れての移動になります。
価格の妥当性・貸しやすさ・売りやすさ             ※返済額の根拠は変動金利2.625%で計算しております。 ■調査時点では販売価格未定です。
■近隣のカップル向き住戸およそ60?の賃料相場は約15万円です。中古マンション相場は2800万円。
■地元不動産業者の話によると物件数が少ないので1LDK、2LDKとも借り手はつきやすいでしょうとのこと。比較的学区内での移動が多い地域。
このマンションに向いているシングル・カップル ■子育てを考えるカップル。
■共用施設は欲しいけれど、タワーマンションには住みたくないというカップル。
■犬を飼うカップル。
■近くの再開発による資産価値アップを期待するカップル。

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