築３０年超のマンションの住み心地体験談

窓・天井高、柱・梁は今風のものとは異なります

今は高さが2mを超えるハイサッシの窓が主流ですが、昔のマンションは1.8～1.9m程度です。ガラスも薄くて、遮音性、断熱性ともに低いことは 認めざるを得ません。車の騒音は結構聞こえますし、冬は寒いです。でも窓は共有部分なので勝手に変えられません。管理組合の許可が必要です。そのために は、管理組合は、あらかじめ新しく交換する窓枠の素材・色などのルール設定をしておく必要があります。

私が入居した当時はそうしたルールはなく、私の申し出を受けた理事会が速やかに対応してくれました。築30年超のマンションであれば、どこにも起こりうることでしょう。

天井高が低いのも特徴のひとつでしょう。今はリビングの天井高が2.6m程度は珍しくありませんが、昔のマンションはせいぜい2.4mです。また、 柱や梁も室内に多数張り出していますので、空間の伸びやかさやすっきりとした開放感は、残念ながら今ひとつですが、落ち着く空間でもあります。

冷暖房が全館セントラルヒーティングといういまどき珍しいシステム

冷暖房は個別ではなく全館セントラル方式です。戦後の日本人は、米国人が真冬に室内で半そでのTシャツ姿で生活するのを見て、その豊かさにびっくりしたといいますが、まさにそれと同じ方式です。

冷暖房用の配管が全住戸に張り巡らされていて、冬は地下のボイラー室で温められたお湯による暖房、夏は屋上のスプリンクラーを通した大量の水による 冷房です。どちらもより自然な形で熱が伝わるので、一般的な個別冷暖房より快適度は高いものがありましたが、徐々に配管が老朽化し、冷房が効きにくい住戸 が発生したり水漏れの原因になったりして、個別冷暖房への切り替えが始まりました。

省エネルギーやコストのことを考えると個別方式でしょうが、あの快適さは捨てがたいものがあります。とはいえ、もうセントラル方式のマンションはごくわずかです。完全消滅も時間の問題でしょう。

では、住んでいるうちにバージョンアップされ、より快適になったところをお話しします。

植栽、エントランス、エレベーターのリニューアルで若返り

住んでいるうちにバージョンアップされ、より快適になったところも多々あります。入居する数年前に給水管更新や外壁補修などの大規模修繕は終了していましたが、入居後相次いで追加の工事が実施されました。

柘植を中心としたエントランス周辺の植栽がトネリコを中心としたものにリニューアルされ、とてもおしゃれな雰囲気になりました。次いでエントラン ス、エレベーターホールのリニューアルがなされマンションの顔となる部分がずいぶん若返りしました。その後新しいエレベーター昇降機に交換され、建物が一 気にバリューアップしました。

これができたのは、数億円の修繕積立金があったからです。超築古マンションを買う判断をする上で、毎月の管理費・修繕積立金の額や修繕積立金の残高は重要なポイントだと考えます。

実際、バリューアップ後のタイミングを睨んで売り出された住戸がありましたが、確実にバリューアップ前より市況が良かったせいもありますが、販売坪単価はアップしていました。

再開発で住環境は激変！

私の住むマンションは古い一戸建てが混在する住宅地にありました。その古い一戸建てやアパートが地上げされ、目の前に超高層マンションが建ったので す。それまで見えていた国会議事堂は見えなくなり、日照時間も減少しました。ビル風も強くなり、居住性が低下した点もあります。

一方で、前面道路が整備されるとともに、歩道も新たに設けられ、安全性が格段に増しました。超高層マンションが提供する公開空地には、桜が多数植え られ街並み景観は明らかに美しくなりました。結果としては、プラス、マイナス、ゼロもしくは、幾分プラスというのが、この再開発に対する私の勝手な評価で す。

また、この先、私が住むマンションやその周辺にある空地が一体開発される可能性もなきにしもあらず、です。好立地の土地は利用価値が高いので、古く なって住めなくなった後に、周辺と一体となった再開発の可能性が残されています。実現までには時間がかかることではありますが、資産価値は生き続けます。