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将来価値の高いマンション1 管理形態は24時間有人管理がいい

中古マンション相場が底値に近いという情報が行きわたっているせいか、DINKSを中心に中古マンション検討者が増加しています。そこで今回、誰も教えなかった中古マンションの目の付け所を、本邦初公開したいと思います。

 

24時間有人管理が将来価値は高い

私が主宰するマンション評価ナビでは、1月から中古マンションの評価を開始し、現在120棟を評価しています。この評価を通して改めて感じたことは、マンションの将来価値を決めるのは、そのマンションの維持・管理の仕組みだということです。

なかでもとりわけ重要なチェック項目が、管理費・修繕積立金の額が妥当かどうかです。どんなに立派な管理メニューや修繕計画があっても、先立つものがなければ実施することはできないからです。

まず、管理費の額について見ていきましょう。

そもそも管理業務とは清掃だけではなく、受付、館内チェックなどの業務も含んでいます。中には清掃しかしていないのに、毎日やっているから、日勤という表示をしているチラシを見かけることがありますのでご注意ください。

管理費の額が妥当かどうかは、まず管理形態によって変わります。

 

将来の価値を良好に維持する管理形態

一番手厚い管理は24時間有人管理です。深夜だろうが早朝だろうが、住民の困ったに対応してくれる形態です。

朝から夕方まで管理人がいて、夜から警備員(厳密にいえば警備員は管理業務はおこないません)に交代する仕組みも24時間有人管理の範疇に入ります。当然管理費の額は一番高くなります。

 

将来の価値を一般的に維持する管理形態

一般的なのは日勤です。これは平日午前9時~午後5時まで管理人が常駐しているというもので、一番多い形態です。

住み込みというのも稀にあります。文字通り管理人がマンションに住んでいるので昼夜を問わず、管理業務をこなしてくれるように思いますが、労働基準法に基づき勤務時間外の業務はさせてはならない規則がありますので実質的には日勤とサービスレベルは変わらないと見るべきでしょう。管理費の額の標準はこの形態ということになります。

 

将来価値が低減する可能性の高い管理形態

ちょっと心配なのが巡回です。週のうち、2日~3日、午前中とか午後とか日時を決めて管理業務をこなす形態です。毎回同じ人が業務をこなすわけではないケースもあり、管理業務に質について一貫性を欠く心配があります。

自主管理は住民が当番で管理業務を担う仕組みですが、まれなケースでしょう。管理については専業ではないため、行き届かない面があるのは否めません。レベルとしては、巡回並もしくはそれ以下とえるでしょう。古いマンションで新築当時、管理という意識がまだ定着していなかった時代に建てられたマンションに見られる形態です。

 

将来価値が低減する管理形態

管理していないという最悪のマンションもレアケースではありますが、存在します。ご注意ください。

 

 

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