- 2011年2月15日 10:18
- マンション選びの新基準 | ちょっとひねくれたマンションの見方
style="text-align: left;">知って得する原価の秘密
マンション用地を買って、マンション建築を建設会社へ発注し、マンション販売を住宅販売会社へ委託する不動産会社、俗にいうマンションデベロッパーの原価や収支構造がどうなっているかご存知ですか？
マンションはあなたにとって、人生で一番高い買い物です。だから、あなたが、マンション購入代金として支払うお金のうち、一体どのくらいが原価にそしてどのくらいが利益となっているのかを、知っておきたいと思いませんか？また、少しでも安く買いたいのが人情です。経費のどの部分が住宅価格を抑えるのに効いてくるのかは、特に知っておきたいところです。
そこで、今回は、あまり一般には公開されないマンション事業の収支について見ていくことにしましょう。
分譲マンションの原価は他の商品にくらべて高い 収支の内訳は以下の図のとおりです。
マンション収支の構造
マンションの総売り上げを100としたときの用地費は32、建築費は48になります。つまり、原価率は80パーセントにも達します。マンションは高原価率商品と言わざるを得ません。因みに、私たちの身近な商品の原価率をみてみると、化粧品は40パーセント、ハンバーガーは60パーセント、本が37パーセントです。こうした商品と較べてみると、マンションの原価率がいかに高いかが分ります。
次に、建築費と用地費の内訳を見ていきましょう。
6対4がひとつの目安です
マンションの原価にあたるのは建築費と用地費で、だいたい、建築費6に対して用地費は4という割合（6対4）がひとつの目安になります。ただし、地価の高い都心部では、建築費：用地費＝5：5となり用地費の割合が高くなります。逆に地価の安い郊外なら建築費：用地費＝7：3になり、用地費の割合がさがります。
一方、建築費は都心も郊外もあまり変わりませんので、用地費の分だけ都心のほうが、物件価格が高くなるというわけです。
用地費と建築費の内訳は？
用地費には、土地代だけではなく、土地購入時の仲介手数料、既存建物の取り壊し費用、支払い利息（土地代金は借り入れた資金で支払うのが一般的）、税金、登記費用などが含まれています。
また、建築費には、建物の建築費以外に、設計管理費、電波障害費、近隣対策費、下水道工事費などの公共負担金がかかります。建築費の目安としては、1住戸70平米あたりで約1,830万円程度かかります。
設計管理費は、工事費の額によって料率が違ってきます。2億円の工事費であれば6.96パーセント、5億円であれば5.95パーセント、10億円であれば5.69パーセント、20億円であれば5.00パーセントとされていますが、実際には2～3パーセント程度安くなるのが、普通のようです。
電波障害費は、1キロメートル四方に高層建築物がひとつもない地域で7階建マンションを建てる場合、工事費は約14,60万円かかります。
近隣対策費というのは、工事に反対する近隣住民にたいして慰謝料的性格もので、1軒につき10万円程度となります。加えて日影補償費としてマンションが建つことによって新たに発生する日影1時間につき、10万円～20万円の支払いがなされています。
用地費と建築費に削減余地はあるのでしょうか。
用地費、建築費に削減余地はあるのか？
また、建築費も借入資金によって支払われますので、支払い利息が発生します。ただし、最近の厳しい経済情勢のなかでは、銀行は中堅の不動産会社に対しての融資は、3億円程度しか実行しないため、用地取得費を賄うのが精いっぱいで、建築費については2億円程度の手元資金で賄わなければならず、従来のように全てを借入でマンション事業を展開することが、難しい状況のようです。手元資金がある程度ないと、マンションデベロッパーはやっていけないご時世のようです。
こうして見てくると、用地費、建築費の削減余地はあまりないことが分ります。無理に削減しようとすると、構造面で不安が生じますし、設備・仕様面でも貧相になりかねません。
