将来価値の高いマンション2 妥当な管理費の額
2009.4.10 at 01:04 pm by200戸以上のマンションが将来価値の維持には安心
将来価値を維持するためには、24時間有人管理にこしたことはないのですが、その分人件費がかさみ、1戸あたりの管理費にはねかえってきます。そこで、戸数規模と管理形態の関係について触れておきましょう。
30戸未満であれば予算的に巡回にならざるを得ません。たとえばこの戸数で日勤にすると220円/㎡あたりの管理費は確実にプラス100円/㎡アップするそうです。したがって高額マンションであれば可能でしょが4,5000万円台前後のマンションの住み手には、毎月のことですから苦しい出費となってしまうのです。
ちなみに、220円~250円/㎡未満の管理費だとすると、一般的には、以下のような管理形態となるのがひとつの目安でしょう。
・30戸未満巡回
・80戸~ 日勤 管理人+清掃1名
・120戸~ 日勤 管理人+清掃2名
・200戸~ 24時間有人管理 規模に応じて人員増
・300戸~ 24時間有人管理 コンシェルジュ・サービス 規模に応じて人員増
*300戸以上になると500戸も1000戸も変わらない
将来価値を考えると、200戸以上のある程度まとまった規模の中古マンションが安心感があるし、経済合理性も高いということになるようです。
将来価値のための管理費の額の妥当性
それでは将来価値の維持のために妥当性の高い管理費について、目安となる額をご紹介しましょう。
200戸~
大変良い 280円以上/㎡
良い 250円以上280円未満/㎡
普通 220円/㎡250円未満/㎡
不安 220円/㎡
400戸以上
上記200戸~の額から5%引いた額を目安としてみましょう。
大変良い 266円/㎡以上
良い 238円/㎡以上266円/㎡未満
普通 209円/㎡以上238円/㎡未満
不安 209円未満
ところで、マンション評価ナビが評価した400戸以上の中古マンションで、傾向として多かったのは実は住民専用ラウンジ、ゲストルームなどの豊富な共用施設やコンシェルジュサービスがありながら、管理費が209円未満の物件でした。低く抑えられる理由として、駐車場代金の充当といった説明を受けたりしましたが、駐車場の空き率が高まる傾向にあるなか、正直大丈夫なのか?といった印象を持ちました。
70㎡の住戸で換算すると不安レベルの14,560円と大変良いレベルの18,620円では毎月の管理費に4,060円の差が生じます。
管理費を低く抑える努力は必要ですが、抑え過ぎはいかがなものでしょうか。毎日の清掃や館内チエチェック業務は将来価値を維持するための基本中の基本です。
マンションを買うなら、それなりの管理コストが発生することを良しとする覚悟が必要ではないでしょうか。
次回は修繕積立金の妥当性についてご説明する予定です。