マンション選びは「点」より「面」 第3回

2009.3.22 at 02:03 pm by

第3回

居住者のネクタイ率からみるマンション価格

ネクタイ率が高いほど坪単価も高い傾向

その地域にどんな人たちが住んでいるかによって、住環境は微妙に違ってきますし、それはマンション価格にも反映されます。一概に決めつけることはできないものの、いわゆるホワイトカラーと呼ばれるネクタイ族は全般的に学歴や年収が高く、そうした人たちの割合が高いエリアほど、住環境も良くなる傾向があるのではないでしょうか。当然、その分、そうしたエリアの地価や不動産価格は高くなり、マンションの評価も高まるはずです。

そこで、国勢調査における職業分類をみると、「専門的・技術的職業従事者」「管理的職業従事者」「事務従事者」が、いわゆるネクタイ族とみることができます。この3職種に従事している人の割合は全国平均で35.5%とほぼ3人に1人の割合ですが、首都圏の1都3県のうち、最もネクタイ率が高いのは図表1にあるように東京都の44.5%、次いで神奈川県の41.6%で、埼玉県と千葉県は40%を切る水準にとどまっています。

これに対して、東京カンテイの調査から中古マンションの平均坪単価をみると、ネクタイ率の高い東京都が199.6万円と最も高く、これに神奈川県が123.0万円で続き、埼玉県と千葉県は80万円台にとどまっています。ネクタイ率とマンションの坪単価には、明らかな相関関係をみてとることができそうです。

図表1 1都3県のネクタイ率と坪単価
事務職比率 中古マンション坪単価
埼玉県 36.9% 88.4万円
千葉県 38.9% 86.1万円
東京都 44.5% 199.6万円
神奈川県 41.6% 123.0万円

(資料:事務職率は総務省統計局『国勢調査』、坪単価は東京カンテイ『三大都市圏行政区別中古マンション価格推移と反転上昇の時期』より作成=以下同じ)

23区のネクタイ率トップは文京区の56.3

さらに細かく市区町村別にみてみましょう。

東京23区では、文京区の56.3%が最も高くなっています。東京都下や周辺3県の各市区町村と比べても、文京区のネクタイ率がナンバーワンなのです。以下は港区、渋谷区、千代田区が53%台で、世田谷区、杉並区、目黒区、北区が52%台で続いています。

こうしたネクタイ率の高い区をみると、総じて中古マンションの坪単価も高いことがわかります。坪単価のトップは千代田区の345.3万円で、以下は港区、渋谷区の順。この坪単価トップ3は、ネクタイ率でみてもトップ5に入っています。ただ、両者のトップ5を比較すると、微妙なズレもあります。ネクタイ率トップの文京区の坪単価は219.1万円で、坪単価順位では8位。ネクタイ率の高さからみれば、坪単価がもう少し高くてもいいかもしれません。反対に、坪単価で5位に入っている中央区はネクタイ率9位にとどまります。中央区は銀座、日本橋、八重洲などのビジネスやショッピングの拠点があるために居住者のレベル以上に坪単価が押し上げられているといってもいいかもしれません。

ネクタイ率下位の区をみると、下位5区の4区までは坪単価も下位5位までに入っています。ネクタイ率の低いエリアほど坪単価も低いことがハッキリとしています。

図表2 東京23区のネクタイ率と坪単価
事務職比率 中古マンション坪単価
千代田区 53.1% 345.3万円
中央区 51.0% 252.4万円
港区 53.8% 334.4万円
新宿区 50.7% 235.2万円
文京区 56.3% 219.1万円
台東区 38.4% 180.7万円
墨田区 38.3% 163.7万円
江東区 42.6% 176.6万円
品川区 45.7% 221.8万円
目黒区 52.6% 254.7万円
大田区 42.7% 180.4万円
世田谷区 52.9% 213.6万円
渋谷区 53.2% 316.1万円
中野区 49.3% 193.0万円
杉並区 52.8% 197.4万円
豊島区 45.9% 203.7万円
北区 52.2% 159.1万円
荒川区 36.7% 148.1万円
板橋区 42.7% 138.7万円
練馬区 46.6% 155.9万円
足立区 33.8% 111.1万円
葛飾区 36.8% 119.5万円
江戸川区 38.2% 139.6万円

千葉市稲毛区や我孫子市が意外な穴場?

23区以外はどうでしょうか。東京都下、埼玉県、千葉県、神奈川県の市区町村のうちネクタイ率が45%を超えているのは図表3~6にある通りです。

埼玉県で45%を超えているのは、さいたま市の中心3区(大宮区、中央区、浦和区)に東京寄りの南区を加えた4区のほかは、和光市のみ。このうち大宮区と和光市の中古マンション坪単価が100万円強にとどまり、ネクタイ率の高さに比べて、坪単価水準がかなり低いレベルにとどまっています。ネクタイ率の高さからみると、このエリアに注目しておいてもいいでしょう。

千葉県では、千葉市のなかでも比較的東京に近い美浜区と稲毛区のほか、習志野市、我孫子市、浦安市の3市がネクタイ率45%を超えています。なかでも浦安市が最も高いのですが、坪単価もその分、かなり高くなっています。反対に、我孫子市は60万円台と、ネクタイ率に比べると、坪単価はかなり低い水準にとどまっています。ネクタイ率の高さと坪単価の低さの相関からみれば、意外な穴場かもしれません。

図表3 千葉県市区別ネクタイ率と坪単価   図表4 埼玉県市区別ネクタイ率と坪単価
事務職比率 中古マンション坪単価 事務職比率 中古マンション坪単価
稲毛区 45.3% 70.1万円 大宮区 45.3% 102.0万円
美浜区 49.0% 100.3万円 中央区 48.4% 120.8万円
習志野市 46.8% 78.5万円 浦和区 52.3% 129.1万円
我孫子市 45.9% 64.3万円 南区 46.4% 107.6万円
浦安市 49.4% 160.7万円 和光市 46.2% 103.8万円

横浜市金沢区、川崎市麻生区なども注目

さらに、東京都下では武蔵野市が50%を超える水準で、マンション坪単価もそれに応じた高さになっています。ネクタイ率が45%を超える市のなかでは、日野市、多摩市などの坪単価の低さが目立っています。都心への通勤時間などを考慮するとこれも止むを得ない数字でしょうが、ネクタイ率との相関からみれば、もう少し坪単価が高くなってもいいのかもしれません。

最後に神奈川県では横浜市青葉区がトップで、次いで鎌倉市が横浜市や川崎市の中心各区を抑えて続いています。湘南方面では逗子市、葉山町もネクタイ率が高く、葉山町は1都3県のなかではネクタイ率が45%を超えている唯一の”町”で、坪単価は鎌倉市や逗子市よりも高くなっています。

ネクタイ率と坪単価の関係からみれば、横浜市の金沢区、川崎市の麻生区などでネクタイ率に比べて坪単価が比較的低い水準にとどまっているようです。どんな人たちが住んでいるのという点からみれば、もう少し評価が高くなってもいいように思われます。

図表5 東京都市別ネクタイ率と坪単価
事務職比率 中古マンション坪単価
武蔵野市 54.4% 186.1万円
三鷹市 49.5% 172.0万円
府中市 45.4% 144.6万円
調布市 48.9% 150.8万円
小金井市 51.7% 160.2万円
小平市 46.0% 118.6万円
日野市 45.4% 108.3万円
国分寺市 52.7% 160.4万円
国立市 49.9% 159.0万円
狛江市 47.0% 145.2万円
稲城市 45.8% 113.1万円
多摩市 48.3% 103.2万円
西東京市 46.2% 140.3万円

図表6 神奈川県の市区町別ネクタイ率と坪単価
事務職比率 中古マンション坪単価
西区 46.7% 180.4万円
金沢区 46.4% 105.3万円
港北区 48.8% 141.8万円
戸塚区 45.0% 114.9万円
港南区 45.3% 105.3万円
栄区 45.4% 119.1万円
青葉区 53.2% 137.2万円
中原区 46.1% 175.0万円
多摩区 45.1% 117.4万円
宮前区 45.1% 128.3万円
麻生区 48.9% 109.6万円
鎌倉市 50.1% 148.5万円
逗子市 48.7% 152.7万円
葉山町 47.0% 155.1万円

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