マンション選びは「点」より「面」 第3回
2009.3.22 at 02:03 pm by第３回
居住者のネクタイ率からみるマンション価格
ネクタイ率が高いほど坪単価も高い傾向
その地域にどんな人たちが住んでいるかによって、住環境は微妙に違ってきますし、それはマンション価格にも反映されます。一概に決めつけることはできないものの、いわゆるホワイトカラーと呼ばれるネクタイ族は全般的に学歴や年収が高く、そうした人たちの割合が高いエリアほど、住環境も良くなる傾向があるのではないでしょうか。当然、その分、そうしたエリアの地価や不動産価格は高くなり、マンションの評価も高まるはずです。
そこで、国勢調査における職業分類をみると、「専門的・技術的職業従事者」「管理的職業従事者」「事務従事者」が、いわゆるネクタイ族とみることができます。この３職種に従事している人の割合は全国平均で35.5％とほぼ３人に１人の割合ですが、首都圏の１都３県のうち、最もネクタイ率が高いのは図表１にあるように東京都の44.5％、次いで神奈川県の41.6％で、埼玉県と千葉県は40％を切る水準にとどまっています。
これに対して、東京カンテイの調査から中古マンションの平均坪単価をみると、ネクタイ率の高い東京都が199.6万円と最も高く、これに神奈川県が123.0万円で続き、埼玉県と千葉県は80万円台にとどまっています。ネクタイ率とマンションの坪単価には、明らかな相関関係をみてとることができそうです。
| 事務職比率 | 中古マンション坪単価 | |
| 埼玉県 | 36.9％ | 88.4万円 |
| 千葉県 | 38.9％ | 86.1万円 |
| 東京都 | 44.5％ | 199.6万円 |
| 神奈川県 | 41.6％ | 123.0万円 |
（資料：事務職率は総務省統計局『国勢調査』、坪単価は東京カンテイ『三大都市圏行政区別中古マンション価格推移と反転上昇の時期』より作成＝以下同じ）
23区のネクタイ率トップは文京区の56.3％
さらに細かく市区町村別にみてみましょう。
東京23区では、文京区の56.3％が最も高くなっています。東京都下や周辺３県の各市区町村と比べても、文京区のネクタイ率がナンバーワンなのです。以下は港区、渋谷区、千代田区が53％台で、世田谷区、杉並区、目黒区、北区が52％台で続いています。
こうしたネクタイ率の高い区をみると、総じて中古マンションの坪単価も高いことがわかります。坪単価のトップは千代田区の345.3万円で、以下は港区、渋谷区の順。この坪単価トップ３は、ネクタイ率でみてもトップ５に入っています。ただ、両者のトップ５を比較すると、微妙なズレもあります。ネクタイ率トップの文京区の坪単価は219.1万円で、坪単価順位では８位。ネクタイ率の高さからみれば、坪単価がもう少し高くてもいいかもしれません。反対に、坪単価で５位に入っている中央区はネクタイ率９位にとどまります。中央区は銀座、日本橋、八重洲などのビジネスやショッピングの拠点があるために居住者のレベル以上に坪単価が押し上げられているといってもいいかもしれません。
ネクタイ率下位の区をみると、下位５区の４区までは坪単価も下位５位までに入っています。ネクタイ率の低いエリアほど坪単価も低いことがハッキリとしています。
| 事務職比率 | 中古マンション坪単価 | |
| 千代田区 | 53.1％ | 345.3万円 |
| 中央区 | 51.0％ | 252.4万円 |
| 港区 | 53.8％ | 334.4万円 |
| 新宿区 | 50.7％ | 235.2万円 |
| 文京区 | 56.3％ | 219.1万円 |
| 台東区 | 38.4％ | 180.7万円 |
| 墨田区 | 38.3％ | 163.7万円 |
| 江東区 | 42.6％ | 176.6万円 |
| 品川区 | 45.7％ | 221.8万円 |
| 目黒区 | 52.6％ | 254.7万円 |
| 大田区 | 42.7％ | 180.4万円 |
| 世田谷区 | 52.9％ | 213.6万円 |
| 渋谷区 | 53.2％ | 316.1万円 |
| 中野区 | 49.3％ | 193.0万円 |
| 杉並区 | 52.8％ | 197.4万円 |
| 豊島区 | 45.9％ | 203.7万円 |
| 北区 | 52.2％ | 159.1万円 |
| 荒川区 | 36.7％ | 148.1万円 |
| 板橋区 | 42.7％ | 138.7万円 |
| 練馬区 | 46.6％ | 155.9万円 |
| 足立区 | 33.8％ | 111.1万円 |
| 葛飾区 | 36.8％ | 119.5万円 |
| 江戸川区 | 38.2％ | 139.6万円 |
千葉市稲毛区や我孫子市が意外な穴場？
23区以外はどうでしょうか。東京都下、埼玉県、千葉県、神奈川県の市区町村のうちネクタイ率が45％を超えているのは図表３～６にある通りです。
埼玉県で45％を超えているのは、さいたま市の中心３区（大宮区、中央区、浦和区）に東京寄りの南区を加えた４区のほかは、和光市のみ。このうち大宮区と和光市の中古マンション坪単価が100万円強にとどまり、ネクタイ率の高さに比べて、坪単価水準がかなり低いレベルにとどまっています。ネクタイ率の高さからみると、このエリアに注目しておいてもいいでしょう。
千葉県では、千葉市のなかでも比較的東京に近い美浜区と稲毛区のほか、習志野市、我孫子市、浦安市の３市がネクタイ率45％を超えています。なかでも浦安市が最も高いのですが、坪単価もその分、かなり高くなっています。反対に、我孫子市は60万円台と、ネクタイ率に比べると、坪単価はかなり低い水準にとどまっています。ネクタイ率の高さと坪単価の低さの相関からみれば、意外な穴場かもしれません。
| 事務職比率 | 中古マンション坪単価 | 事務職比率 | 中古マンション坪単価 | |||
| 稲毛区 | 45.3％ | 70.1万円 | 大宮区 | 45.3％ | 102.0万円 | |
| 美浜区 | 49.0％ | 100.3万円 | 中央区 | 48.4％ | 120.8万円 | |
| 習志野市 | 46.8％ | 78.5万円 | 浦和区 | 52.3％ | 129.1万円 | |
| 我孫子市 | 45.9％ | 64.3万円 | 南区 | 46.4％ | 107.6万円 | |
| 浦安市 | 49.4％ | 160.7万円 | 和光市 | 46.2％ | 103.8万円 |
横浜市金沢区、川崎市麻生区なども注目
さらに、東京都下では武蔵野市が50％を超える水準で、マンション坪単価もそれに応じた高さになっています。ネクタイ率が45％を超える市のなかでは、日野市、多摩市などの坪単価の低さが目立っています。都心への通勤時間などを考慮するとこれも止むを得ない数字でしょうが、ネクタイ率との相関からみれば、もう少し坪単価が高くなってもいいのかもしれません。
最後に神奈川県では横浜市青葉区がトップで、次いで鎌倉市が横浜市や川崎市の中心各区を抑えて続いています。湘南方面では逗子市、葉山町もネクタイ率が高く、葉山町は１都３県のなかではネクタイ率が45％を超えている唯一の”町”で、坪単価は鎌倉市や逗子市よりも高くなっています。
ネクタイ率と坪単価の関係からみれば、横浜市の金沢区、川崎市の麻生区などでネクタイ率に比べて坪単価が比較的低い水準にとどまっているようです。どんな人たちが住んでいるのという点からみれば、もう少し評価が高くなってもいいように思われます。
| 事務職比率 | 中古マンション坪単価 | |
| 武蔵野市 | 54.4％ | 186.1万円 |
| 三鷹市 | 49.5％ | 172.0万円 |
| 府中市 | 45.4％ | 144.6万円 |
| 調布市 | 48.9％ | 150.8万円 |
| 小金井市 | 51.7％ | 160.2万円 |
| 小平市 | 46.0％ | 118.6万円 |
| 日野市 | 45.4％ | 108.3万円 |
| 国分寺市 | 52.7％ | 160.4万円 |
| 国立市 | 49.9％ | 159.0万円 |
| 狛江市 | 47.0％ | 145.2万円 |
| 稲城市 | 45.8％ | 113.1万円 |
| 多摩市 | 48.3％ | 103.2万円 |
| 西東京市 | 46.2％ | 140.3万円 |
| 事務職比率 | 中古マンション坪単価 | |
| 西区 | 46.7％ | 180.4万円 |
| 金沢区 | 46.4％ | 105.3万円 |
| 港北区 | 48.8％ | 141.8万円 |
| 戸塚区 | 45.0％ | 114.9万円 |
| 港南区 | 45.3％ | 105.3万円 |
| 栄区 | 45.4％ | 119.1万円 |
| 青葉区 | 53.2％ | 137.2万円 |
| 中原区 | 46.1％ | 175.0万円 |
| 多摩区 | 45.1％ | 117.4万円 |
| 宮前区 | 45.1％ | 128.3万円 |
| 麻生区 | 48.9％ | 109.6万円 |
| 鎌倉市 | 50.1％ | 148.5万円 |
| 逗子市 | 48.7％ | 152.7万円 |
| 葉山町 | 47.0％ | 155.1万円 |
