将来価値の高いマンション5 実例紹介
2009.12.11 at 02:12 pm by「シティタワー麻布十番」は、駅から徒歩4分に対して「三田綱町パークマンション」は徒歩10分のため、拠点性は0.5ポイント劣りますがその分住環境は0.3ポイント高く、築37年とはいえ、居住性(共用部分)は新築であるシティタワー麻布十番に0.2ポイントしか劣っていません。また、維持・管理の評価点は4.1点と他の築年数の古いマンション比較してもかなりの高評価です。ちなみに、維持・管理のひとつのお手本とされている、あの広尾ガーデンヒルズ・ノースヒルの維持・管理の評価点は4.5点です。
驚くべき事実は、平成19年に大規模修繕を実施しているとはいうものの、2009年3月時点で調べた売り出し価格が139万円/m2で、新築であるシティタワー麻布十番の141万円/ m2とほとんど変わらない価格設定であることです。実際の成約価格は、売り出し価格より下がる傾向にある市場ではありますが、ここまで強気の売り出し価格を設定するというのは、物件の価値によほど自信がないとできることではありません。
マンション名 | 総合評価 | 拠点性 | 住環境 | 居住性(共用部分) | 維持・管理 | 築年 | 総戸数 | 販売m2単価 |
三田綱町パークマンション | 3.7 | 3.7 | 3.7 | 3.7 | 4.1 | 昭和46年 | 147戸 | 139万円/ m2 |
シティタワー麻布十番 | 3.9 | 4.2 | 3.4 | 3.9 | - | 平成21年 | 502戸 | 141万円/ m2 |
「シティタワー麻布十番」は、マンション評価ナビの2008年マンション・オブ・ザ・イヤーで4位にランキングされた評価の高い新築マンションですが、築37年の「三田綱町パークマンション」も引けを取っていません。
それでは、新築マンションと比べても引けを取らない築37年の「三田綱町パークマンション」の維持・管理の実際をご紹介しましょう。
三田綱町パークマンションの維持・管理の実態
評価の高い新築マンションと比べても引けを取らない築37年の「三田綱町パークマンション」の維持・管理をみてましょう。
まず、管理費は、専有面積126 m2で1戸あたり45,000円/月です。357円/ m2という金額は、平均的な管理費の目安である220円~250円/ m2からみて、かなり潤沢であるといえます。また、修繕積立金も40,000円/月で、m2あたり317円という額は平均的な目安であるm2あたり128円~138円と比べてこちらもかなり潤沢な額といえるでしょう。
管理形態は24時間有人管理で、フロントサービスも充実しています。共用部分や庭も大変良く整備されています。平成19年の大規模修繕では、外壁、屋上、エレベーター、給水設備、外構などの修繕が実施されました。外壁が吹き付けであるため、劣化が生じやすいのですが、現在のところ問題はりません。「三田綱町パークマンションガイドブック」という冊子がつくられ、フロントで販売されています。このことからも、住民がマンションへ愛着を持ち、活動していることが伺えます。平成6年からマンション法専門の弁護士がマンションの維持・管理に対してアドバイスを行っています。
こうしたことから、マンションの居住性、ひいては資産価値を維持することについて、住民の意識が高いことを強く感じさせるマンションです。維持・管理に関する資金力、実行力、住民力の高さが、高い価値を生み出す源泉となっているのは確かなようです。維持・管理が良いマンションは将来価値が高いという事実を、「三田綱町パークマンション」は見事に実証しているといえます。